近日，保利地產和中航地產雙雙發布公告稱，母公司中國保利集團公司(以下簡稱“保利集團”)與中國航空工業集團公司(以下簡稱“中航工業”)正在籌劃關于所屬地產相關業務資產的重組整合方案。另據最新消息，保利或收購中航旗下房地產項目70個左右，金額不超過公司凈資產的15%。

 

　　在業界分析人士看來，目前正處于房價上行期，中航工業相應房產項目的估值勢必提高，這將增加保利的并購成本，而若房地產市場后續步入降溫期，那么此類并購可能會拖累保利原有的經營。

 

　　有關本次重組的相關事宜，記者致函保利集團，截至記者發稿時，公司方面并未予以回復。

 

　　收購中航項目 情理之中意料之外

 

　　保利地產在7月7日停牌后，已經于7月14日復牌。公司方面表示，停牌期間，保利集團和中航工業一直在探討收購中航房地產開發業務。

 

　　中國指數研究院上海公司研究總監陳延彬對《中國經營報》記者表示，保利集團和中航工業此次重組，實際上是國企改革步伐提速大背景下的一個整合,“今年以來，央企間的地產業務整合案例頻有發生，其中不乏交易總資產超千億的案例。”

 

　　對此，同策咨詢研究部研究總監張宏偉告訴記者，就中航地產來講，由于其母公司中航工業集團主營業務是航空軍工，地產業務在集團營收中占比微不足道，再加上地產業務本身并不盈利，中航工業集團“退房”也理所當然，這或許成為保利地產整合中航地產的最直接的理由。

 

　　張宏偉同時指出，今年以來，21家被國資委允許從事房地產主業的央企表現異常活躍，至少有10家已啟動內外部重組和并購。盡管表面上21家央企已經獲得“房地產牌照”，但最終不一定留下21家央企地產企業，經過今后2~3年的整合，最后剩余的數量極有可能會低于15家。

 

　　不過，就保利集團選擇和中航工業進行重組，不少分析人士又表示在意料之外。而據《財經》報道，保利地產相關人士也稱，正式公布前，保利地產一直認為，由于雙方資產體量差距太大，所以此事也就是個項目并購。

 

　　事實上，相比與中航合作，保利一直被認為將進行內部整合。據了解，保利地產和保利置業同屬保利集團，分別在上海和香港上市。“保利地產業務規模擴張比較快，已經和保利置業屬于兩個級別的企業了。近些年，一直有關于保利地產和保利置業整合的消息傳出，但是實際推行的速度卻沒有想象的快。”陳延彬說。

 

　　而據保利置業近日對外公布的公司上半年業績報告顯示，截至2016年6月30日，今年上半年合約銷售額為170億元。對比2015年上半年的合約銷售額145億元，保利置業2016年上半年銷售額同比增長17.24%。有分析指出，這在上半年樓市大熱的市場行情下，與房企超過30%的平均增長率相比有著不小的差距。而實際上，去年保利置業的業績基本可以反映其近年來的表現。據統計，2015年保利置業各項指標下滑明顯，全年收入249.33億港元，同比2014年的285.09億港元下降12.5%;毛利28.69億港元，同比2014年的56.47億港元下降49.19%。

 

　　記者梳理相關報道了解到，保利置業董事總經理韓清濤在2015年中期業績發布會上曾公開表示，保利集團北京總部已有專門的小組研究保利地產與保利置業的整合問題，但尚未有具體的整合方、整合架構和實施時間表可以披露。

 

　　業內人士指出，某種程度上，保利置業近年發展陷入進退維谷的境地，或受制于與保利地產的潛在重組整合。而保利地產之所以率先與中航地產整合，也許是因為保利置業作為保利體系內的兄弟企業，無論是規模還是盈利能力與之都不可相提并論，似乎已成嘴邊肉，并不急于吞掉，相反對已經錯過上置和中信的保利地產而言，外部并購才可解燃眉之急。

 

　　保利或為并購所累

 

 

　　截至《中國經營報》記者發稿前，保利集團與中航工業重組相關具體方案仍未公布。

 

　　“這對于保利繼續做大企業規模來說，非常有必要。”一位要求匿名的分析人士說，“中航和保利目前也希望在地產業務上有所整合，壓力主要源于中航地產，其相應地產板塊一直沒有做大。另外對于保利來說也需要通過此類重組來擴大地產業務。對于中航地產來說，目前房價上漲也能夠提高項目的估值，所以也有更大的意愿參與資產重組。”

 

　　公開資料顯示，保利地產2015年度實現營業總收入1235.08億元，同比增長13.25%;歸屬于上市公司股東的凈利潤123.45億元，同比增長1.18%。截至2015年，保利地產旗下北京、上海、廣州、佛山等4個城市年銷售額已過100億元，成都、南京、武漢、合肥、東莞等5個城市年銷售額已過50億元。而其7月16日公布的半年度業績快報也顯示，公司2016年1至6月實現營業總收入551.74億元，同比增長30.30%。據《時代周報》報道，保利地產相關人士稱，他們正將武漢、南京、鄭州等城市培育成新百億城市，而50億級別城市將擴容到10個。

 

　　相較之下，截至2016年3月31日，中航地產的總資產為239.78億元，共有15個地產項目在開發，總規劃建筑面積681.51萬平方米，待開發建筑面積僅145.75萬平方米，且絕大多數位于三四線城市。有分析認為，其對保利地產擴大資產規模的助益或相當有限。

 

　　另據近日中航地產發布的業績報告顯示，公司預計2016年1至6月歸屬于上市公司股東的凈利潤為盈利0至1000萬元，上年同期為虧損11143.57萬元，同比扭虧為盈。公司表示，期內業績變動的主要原因是：公司轉讓下屬企業股權投資收益約1.1億元。除此以外，公司2016年上半年的利潤水平與上年同期基本持平。

 

　　對于此次整合，也有業內人士提出了擔憂：中航可能面臨地產業務被剝離或被壓縮的風險，進而在股價方面可能會有一定的下挫壓力。

 

　　另外，從公司地產業務體量來看，中航地產僅有約200萬平方米土地儲備，這樣的土儲量在央企中并不算多。更值得注意的是，這些土儲除上海中航天盛廣場、天津九方城市廣場外，大多位于三四線城市。地域、項目體量以及項目產品的限制，這份資產包中的部分項目將面臨著不小的去化壓力。

 

　　不過，克而瑞高級分析師房玲在接受《中國經營報》記者采訪時則指出：“理論上說，保利收購中航的這些項目應該是符合它發展預期的，才會去收購的。”

 

　　外界也有分析稱，中航工業的地產版圖遠不止中航地產，中航工業旗下還有中航國際瑞賽、中航萬科、中航里城、天虹商場等地產平臺，這些資產會否進入重組名單，不得而知。

 

　　而據相關媒體報道，目前中航地產正在轉型期，除去與其他房地產公司同類業務外，其航空大世界主題樂園具有特別市場優勢。據浙商證券研報，中航地產的成都航空大世界已經落地，該項目預期增加約46億元的市值，并估計其2019年凈利潤約為3億元，同時主題商業以及配套社區的開發也將增加股東利潤7億元。

 

　　值得注意的是，對于此次重組，有分析指出，并購成本可能會成為推進過程中的主要壓力。“目前正處于房價上行期，對于中航來說，相應房產項目的估值勢必提高。這會使得保利并購的成本增加，而且增加了談判的難度。但如果后續房地產市場步入降溫期，那么此類并購可能會拖累保利原有的經營。”嚴躍進說。

 

　　此外，上述要求匿名的分析人士還表示，此類并購后，原有中航地產的人事和管理層的關系或發生變動，這也會增加保利后續協調的成本。“并購以后是否能夠快速擴大保利的經營業績，關鍵要看相應的營銷渠道能否快速嫁接到保利手中。否則這個時候變動，或打亂原有的營銷計劃。”

文章摘自《中國經營報》

圖片來源：找項目網

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