私自轉讓國有資產，轉讓協議是否有效？

1970-01-01

　　這事要從2004年初說起。為了生意上的便利，在當年，老周與當時安鄉縣某鄉鎮的糧管站負責人老張協商“購買”站內的房屋及土地事宜。

　　由于該糧管站內的房屋及土地均屬國有資產，老張便明確告知老周，自己無權辦理房產證及土地證的過戶手續，而且如果一旦國有資產進行處置，老周可以報名參與拍賣，轉讓款可作為預付款，多退少補。

　　老周同意了。隨后，老張代表該糧管站與老周簽訂了《地基轉讓協議書》。老周在支付轉讓款5.8萬元后，老張便將糧管站內的房屋及土地交付給了老周。

　　2014年初，在安鄉縣國有資產集中清理過程中，糧管站的主管部門發現該事實，主張收回房屋及土地，但老周認為自己已花錢購買且已使用多年，不同意返還，遂引發爭議。

　　案件進展

　　主管方狀告老周，協議是否有效成焦點

　　房屋主管方多次要求老周騰退房屋未果后，無奈之下，房屋主管方將老周告上了法庭。

　　安鄉縣人民法院受理了此案。

　　庭審中，該轉讓協議是否有效成為雙方爭議的焦點之一，根據當時協議第2條的約定，“……乙方在付清全部轉讓現金后即擁有糧店所屬的土地使用權及現有建筑物的所有權……”該房產的主管方認為，根據合同法第52條的規定，應認定為協議無效。對此，老周承認，從法律角度上來說轉讓協議是無效的，同意房產主管方收回土地和房屋，但其應當退還自己的轉讓款。

　　但是，房產的主管方認為，據查，當年為了促成轉讓成功，老張與老周在向自己匯報時，是以租賃名義上報，已付的款項應視為其上報的內容，作為租金，不予返還。

　　案件判決

　　轉讓協議無效，轉讓款依法返還

　　這份轉讓協議究竟有效嗎?

　　安鄉縣人民法院審理此案后認為，根據《合同法》第52條第(五)項規定，違反法律、行政法規的強制性規定，合同無效。

　　老周與老張在明知該房屋及土地系國有資產的情況下，擅自簽訂協議將其轉讓，違反了《國有資產管理法》中有關國有資產轉讓程序的規定，該協議依法應屬無效。

　　而根據《合同法》第58條規定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

　　據此，安鄉縣法院認為，老周與老張當年簽訂的地基轉讓協議無效，老周依據該協議而占有的房屋及土地依法應當返還給房產主管方，房產主管方收取的5.8萬元轉讓款亦應當返還給老周。

　　至于該房產主管方提出的，這5.8萬元是租金的辯稱，法院認為，從轉讓協議及收款收據來看，雙方確立的法律關系為買賣合同關系而非租賃合同關系，故對該房產主管方的辯稱意見不予支持。

　　說法

　　購買不動產需謹慎，簽訂協議應依法

　　在不動產買賣中，買方一定要對不動產權屬認真審查，最好到房產部門進行查詢，在確認賣方享有所有權后再簽訂買賣合同。