轉讓舊房的土地增值稅計算問題

2017-01-11

　提問：

　　我公司為以房產公司，自建一綜合樓，本打算自用，計入固定資產，也辦理了房產證。后來又經房管辦理預售將綜合樓出售。

　　1、這樣是出售舊房還是按新房?(評估機構說房產公司名下的房產出售不屬轉讓舊房)

　　2、如果是按舊房轉讓處理，稅務說我單位售價太低。讓評估，或者核定征收，如果評估是評估市場售價還是成本價?

　　3、據評估價，怎么計算增值額?扣除項目都有哪些?

　　專家回復：

　　1、按財稅字[1995]48號的規定，貴公司出售的綜合樓是否屬于舊房要根據綜合樓所在地對舊房使用時間和磨損程度的規定來確定。

　　2、房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

　　3、轉讓舊房取得的轉讓收入，扣除土地增值稅暫行條例實施細則第七條第四款和第五款的金額后為增值額。扣除項目為《土地增值稅暫行條例實施細則》。

　　第七條第四款和第五款的金額。

　　政策依據：

　　《關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》

　　財稅字[1995]48號

　　七、關于新建房與舊房的界定問題

　　新建房是指建成后未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區、直轄市財政廳(局)和地方稅務局具體規定。

　　財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知

　　財稅[2006]21號

　　一、關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題

　　納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

　　‘

　　對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規定，實行核定征收。

　　《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》

　　國稅函[2010]220號

　　七、關于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題

　　《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第二條第一款規定“納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條

　　第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

　　《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》

　　財法字[1995]第6號

　　第七條條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

　　(四)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

　　(五)與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。