1.收益法及其使用的前提條件

收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益的現值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。它服從資產評估中將利求本的思路，即采用資本化和折現的途徑及其方法來判斷和估算資產價值。從理論上講，收益法是資產評估中較為科學合理的評估方法之一。當然，運用收益法評估尚需滿足一些基本條件。

應用收益法評估資產必須具備的前提條件：

  （1）被評估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量；

    （2）資產擁有這獲得預期收益所承擔的風險也是可以預測并可以用貨幣衡量；

    （3）被評估資產預期獲利年限可以預測。

2.收益法的基本參數

運用收益法進行評估設計許多經濟技術參數，其中最主要的參數有三個，即收益額、折現率和獲利期限。

（1）收益額。收益額是使用收益法評估資產價值的基本參數之一。在資產評估中，資產的收益額是指根據投資回報的原理，資產在正常情況下所能得到的歸其產權主體的所得額。資產評估中的收益額有兩個比較明確的特點。其一，收益額是資產未來預期收益額，而不是資產的歷史收益額或現實收益額，無論對于所有者還是購買者，判斷該項資產是否有價值，首先應判斷該項資產是否有收益。評估時對其受益的判斷不僅僅是看其現在的收益能力，更重要的是預測未來收益能力。其二，用于資產評估的收益額是被評估資產的客觀收益，而不是資產的實際收益。

       （2）折現率。從本質上講，折現率是一種期望投資報酬率，是投資者在投資風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。折現率就其構成而言，是由無風險報酬率和風險報酬率組成的。無風險報酬率一般是指同期國庫券利率。風險報酬率是指超過無風險報酬率以上部分的投資回報率。折現作為一個時間優先的概念，認為將來的收益或利益低于現在的同樣收益或利益，并且，隨著收益時間向將來推遲的程度而有系統地降低價值。同時，折現作為一個算術過程，就是把一個特定比率應用于一個預期的收益流，從而得出當前的價值。運用收益法進行資產評估，就是將某項資產未來收益，按一定折現率折現的現值作為被評估資產的價值，這一折現率實質上就是投資報酬率或資金收益率。確定折現率應謹慎進行，折現率的微小差異，會帶來評估值數以萬計的差異。每一種資產投資，由于使用條件用途不同，行業不同，風險也不一樣，因此，折現率也不相同。此外，確定折現率還應考慮市場條件、價格政策、稅收政策和產權政策等法規政策因素的影響。折現率與本金化率在本質上是沒有區別的，只是適用場合不同。折現率是將未來有期限收益折算成現值的比率，用于有期限預期收益還原，本金化率則是將未來永續性預期收益折算成現值比率。

 （3）收益期限。收益期限是指資產具有獲利能力持續的時間，通常以年為時間單位。它由評估人員根據被評估資產自身效能及相關條件，以有關法律、法規、契約、合同等加以測定。

圖片來源：找項目網

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