并購潮下的資產評估|北京資產評估|資產評估流程|資產評估方法

2017-09-06

　　6、企業價值是由多種可變要素構成的，核心是企業長期產生經濟價值和盈利的能力。我國現階段會計指標體系不能有效地衡量企業創造價值的能力，會計指標基礎上的財務業績并不等于公司的實際價值。企業賬面價值核算，無形資產的價值進行確認，對無形資產常忽略不計。無形資產涵蓋了技術、管理、企業、人才等。

　　企業整體轉讓、合并，像聯想并購IBM PC、華為并購港灣、阿里巴巴并購雅虎都涉及到企業整體價值的評估問題，需要對企業資產綜合體的整體性、動態性價值進行評估，而不僅僅是對企業各項資產的局部和靜態的評估。

　　企業價值評估的主要內容包括有形資產和無形資產的評估，是對這些無形資產進行量化，對盈利能力進行預測。

　　7、公允價值(fair value)是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額。

　　企業應當采用適當且可獲得足夠數據的方法來計量公允價值，公允價值在計量時以在計量日能獲得相同和類似資產或負債在活躍市場上報價的，以該報價為依據確定公允價值; 或相同或類似資產或負債在非活躍市場上的報價的，以該報價為依據做必要調整確定公允價值;無法獲得相同或類似資產可比市場交易價格的，以其他反映市場參與者對資產或負債定價時所使用的參數為依據確定公允價值。

　　三、資產評估從業人員

　　資產評估與造價咨詢類似，要求誠實守信，依法獨立、客觀、公正，勤勉謹慎從事業務，遵守回避制度和保密制度，不得索要、收受合同約定以外的酬金、財物，不得簽署虛假或者有重大遺漏和誤導性的報告，不得求證客戶授意的評估價值。應當獨立獲取評估所依據的信息，并確信信息來源是可靠和適當的。假設應當合理，不得使用沒有依據的假設。

　　四、資產評估方法

　　《資產評估法》第二十六條評估專業人員應當恰當選擇評估方法，除依據評估執業準則只能選擇一種評估方法的外，應當選擇兩種以上評估方法，經綜合分析，形成評估結論，編制評估報告。

　　評估方法有：重置成本法、市場比較法、收益現值法、清算價格法等。

　　1、重置成本法是在現時條件下，被評估資產全新狀態的重置成本減去該項資產的實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值，估算資產價值的方法。

　　成本法是從成本的角度來衡量資產的價值。根據替代性原則，在進行資產交易時，購買者所愿意支付的價格不會超過按市場標準重新購置或構建該項資產所付出的成本。

　　房地產評估還可采用“成本積算法”，即對取得土地或已實現的土地開發的各項成本費用進行核算，剔除不正常因素影響的價值，對于正常成本費用累積后取一定的資本利息和合理的投資利潤，得出土地使用權價值的方法。

　　房地產價值=土地使用權價值+房產價值。

　　影響房地產價值的重要因素是地段和區域，即土地使用權價值的巨大差異，房產價值相對穩定，不同地區的建造成本相對固定，造價指標相差不大，當然也有受市場波動影響。

　　2、市場比較法是根據公開市場上與被評估對象相似的或可比的參照物的價格來確定被評估對象的價格。如果參照物與被評估對象是不完全相同，則需要根據評估對象與參照物之間的差異對價值的影響作出調整。比較因素是一個指標體系，它要能夠全面反映影響價值的因素。不全面的或僅使用個別指標所作出的價值評估是不準確的。一般來說，設備的比較因素可分為四大類，即個別因素、交易因素、地域因素和時間因素。

　　市場比較法評估的前提是市場所提供的信息是真實可靠的，評估參照物在市場上的交易是活躍的，公平的，透明的，并且假定交易價格不受不適當刺激的影響。

　　3、收益現值法是用未來收益來衡量資產的價值，將評估對象的預期收益，用適當的折現率折現，累加得出評估基準日的現值，以此估算資產價值的方法。收益現值法通常用于有收益企業的整體評估及無形資產評估等。其局限性是，大多數設備因為所預測的現金流量是由包括房屋、機器設備在內的固定資產、流動資產、土地、無形資產等整體資產帶來的，很難量化到單臺機器設備上。預測未來收益和確定折現率的主觀因素較大，兩者直接影響評估結果的準確性和可信性。