中國證券報記者從上海聯(lián)合產權交易所獲悉，寶鋼集團正在掛牌轉讓上海寶鋼長寧置業(yè)有限公司，該公司核心資產為上海市長寧區(qū)新華路街道71街坊8/3丘地塊。該幅地塊為長寧置業(yè)今年4月所得。目前該地塊價格已經翻倍，寶鋼集團有望獲得超過10億元的收益。不過，長寧置業(yè)尚未取得該地塊的土地使用權，交地時間為2017年12月31日，這成為此次項目的一個“瑕疵”。

 

　　評估值近乎翻倍

 

　　上海聯(lián)合產權交易所掛牌項目信息顯示，寶鋼集團有限公司及其下屬上海十鋼有限公司合計持有的上海寶鋼長寧置業(yè)有限公司100%股權正在掛牌轉讓，掛牌價格為274587.96萬元。

 

　　長寧置業(yè)成立于2013年10月，注冊資本為15.8億元。寶鋼集團有限公司持股65%，上海十鋼有限公司持股35%。長寧置業(yè)成立以來尚未實現(xiàn)營業(yè)收入，2013年凈利潤虧損9.19萬元，今年前三季度虧損584.31萬元。以2014年7月31日為評估基準日，資產總計賬面值為158776.99萬元，評估值為274714.99萬元；凈資產賬面值為158581.66萬元，評估值為274519.66萬元，評估值近乎翻倍。

 

　　意向受讓方需保證在成功受讓后，長寧置業(yè)不再使用“寶鋼”字號，并在一個月內完成公司名稱變更工作。轉讓方還要求，意向受讓方須為合法存續(xù)的境內企業(yè)法人或具有完全民事行為能力的境內自然人。意向受讓方應具有與本次交易相符的財務狀況和支付能力。

 

　　長寧置業(yè)核心資產是2014年4月通過公開掛牌方式取得的上海市長寧區(qū)新華路街道71街坊8/3丘地塊，該地塊原為長寧置業(yè)股東上海十鋼的工業(yè)廠區(qū)。企業(yè)轉型后上海十鋼將其用于對外出租，租賃協(xié)議有效期截至2017年6月底。該地塊現(xiàn)有租賃合同期滿后，租戶清退工作由上海十鋼承擔。根據(jù)長寧置業(yè)與上海市長寧區(qū)規(guī)劃和土地管理局簽訂的《上海市國有建設用地使用權出讓合同》，長寧規(guī)土局在2017年9月30日前將該地塊交付給長寧置業(yè)。

 

考慮到租戶清退工作需要時間，交地時間由《土地使用權出讓合同》約定的“2017年9月30日之前”調整到“2017年12月31日”。截至評估基準日，長寧置業(yè)尚未取得該地塊的土地使用權。

 

　　受讓條件頗為苛刻

 

　　今年4月10日，長寧置業(yè)以14.76億元底價摘得長寧區(qū)新華路街道71街坊8/3丘A1-10地塊，折合樓板價為11438元/平方米。據(jù)了解，當時有36家企業(yè)領了申請表，但由于受讓條件苛刻，最終只有長寧置業(yè)現(xiàn)場參加了競標。該地塊為商辦、文體用地，緊鄰上海地鐵3、4、10號線虹橋路站，地理位置十分優(yōu)越。

 

　　2013年5月，與該地塊相鄰的新華路街道71街坊1/2丘J1A-04、16/2丘J1B-01地塊現(xiàn)場競拍。上海市規(guī)土局網(wǎng)站信息顯示，自4月19日掛牌以來，共有63家房企領取了該地塊的標書，5家房企提交了現(xiàn)場競買申請。這5家房企，分別是香港建滔、九龍倉集團、古北集團、上海新長寧集團和北京福潤天成房地產開發(fā)有限公司。當時報價可謂激烈，最高單次加價幅度竟達到6億元。經過激烈角逐，最終被福潤天成競得，出讓總價46億元，折合樓板價29229元/平方米，這也刷新了當時上海土地出讓總價紀錄。一家名不見經傳的小公司擊敗多家大腕，而福潤天成背后隱現(xiàn)K2地產身影，福潤天成是K2地產運營商業(yè)的關聯(lián)公司。

 

　　樓板價一個是11438元/平方米，一個是29229元/平方米，一個多家企業(yè)競拍，一個遭到冷遇被底價拿下。如此懸殊的結果，除了土地市場冷熱因素之外，和8/3丘A1-10地塊的受讓條件不無關系。根據(jù)當時的要求，出讓人同意在2017年9月30日前將出讓宗地交付給受讓人。而根據(jù)上海聯(lián)合產權交易所的掛牌公告，交付時間又延遲了三個月。

 

　　此外，根據(jù)當時的要求，8/3丘A1-10地塊的受讓人，應長期持有100%商場物業(yè)和辦公樓物業(yè)，或整體轉讓出售，若確需分割轉讓和出售辦公物業(yè)的，須經長寧區(qū)商務委核定符合區(qū)域產業(yè)規(guī)劃發(fā)展要求，且須滿足以下兩個條件：購買辦公物業(yè)的企業(yè)，工商稅務須注冊在長寧，同時提供經稅務、工商部門認定上一年度產稅總額不低于1500萬元，或產稅每年每平方米（建筑面積）不少于7000元，若無工商稅務認定的，需企業(yè)做出如上產稅承諾；購買其辦公樓用于出租的企業(yè)，須書面承諾其購置的物業(yè)交由該樓物業(yè)公司統(tǒng)一管理和運營不少于10年。

圖片來源：找項目網(wǎng)