近三年來幾乎沒能以業績取勝，股價也鮮少有波動，在上海本地地產股中，上海地產集團旗下的中華企業，除了有最老牌地產國企的身份外，外界對其恐怕更多剩下“邊緣”印象。

 

　　近日來，中華企業再度站上了資本市場關注的焦點。截至2月17日發稿，中華企業股價創一年來新高，最高于2月13日報收每股8.1元。

 

　　引入新的第二大股東—央企華潤置地(01109.HK，以下簡稱“華潤”)的重組方案仍在內部繼續推進。在中華企業本次的重組方案中，需要一步完成投資者的引入和大股東的資產注入。這樣的方案，在國資改革中本就不常見，亦是被視為刺激股價上漲的一大因素。

 

　　而市場更為關注的在于，中華企業的改革只是上海本輪國資改革中的一個案例。事實上，2017年，上海新一輪的國資改革浪潮已經開始翻滾。2月16日結束的上海國資國企工作會議傳遞了再確定不過的信號。接下來，上海國資改革工作的諸多內容均與資本市場密切相關。

 

　　上海國資的分量，不可小視。按照2016年的數據，上海市地方國企營收3.1萬億元，利潤總額3058億元，資產總額16.8萬億元，在全國省市和計劃單列市中均排名首位。上海國資亦是僅次于央企的第二大國資系統。自2013年12月17日，上海市政府公布“國資國企改革20條”以來，上海擔當著地方國資國企改革的“排頭兵”角色。

 

　　那么，在這波洶涌的國資改革中，上海的15家國資上市房企，又會在2017年迎來哪些機遇和挑戰?又能給外界怎樣的亮點?

 

　　起底15家國資上市房企

 

　　每年的上海國資工作年度工作會議已經是投資的風向標之一。對于本次上海國資改革，場外資本市場給出了正面回應。2月16日，滬企改革概念股再度升溫，最高報2331.31點，創歷史新高。

 

　　時代周報記者的綜合梳理，目前，上海房產國企上市的有15家，其中實際控制人為上海市國資委的7家、浦東新區國資委的4家、靜安區國資委的2家，以及嘉定區國資委、崇明區國資委各1家。

 

　　具體來說，上海市國資委旗下包含光明地產、城投控股、上實發展、中華企業、上海臨港、華鑫股份、綠地控股。

 

　　浦東新區國資管轄，陸家嘴、張江高科、浦東金橋、外高橋。

 

　　西藏城投和市北高新歸屬于靜安區國資委旗下。剩下的嘉寶集團和亞通股份分別隸屬嘉定區國資委和崇明區國資委。

 

　　不過，15家之間的對比差異明顯。從總資產上排列，綠地控股、陸家嘴和光明地產占據前三位(因部分企業未公布2016年年報，全文按照2015年年報數據為基準，下同)，其中綠地控股總資產為6004.4億元絕對領先，其余兩家為524.5億元和499.2億元。亞通股份最小，僅為25.1億元，是綠地控股的0.42%。

 

　　在營業收入上，前三名分別為2072.6億元的綠地控股、123.9億元的光明地產、79.8億元的城投控股。凈利率的指標上，中華企業-24.9億元排名最末，綠地控股、城投控股和陸家嘴分別以73.8億元、36.1億元和19億元位列前三。

 

　　值得一提的是，在業務構成中，15家房企不少不以地產為絕對單一業務領域。一部分房企除了傳統的租賃業務、酒店業務外，涉獵的產業領域多樣。例如，綠地控股還包含了大消費和金融業務，光明地產則以“物流+房產”開發雙輪驅動，外高橋方面則涉獵了物流、制造業和進出口貿易，通信服務在張江高科中占據了一定的比重，而市北高新、張江高科和上海臨港三家以園區開發為主要業務領域。

 

　　整體上市和混改的契機

 

　　事實上，上市公司已是上海國企的重要組織形態。這樣的組織形態為資本運營提供極好的平臺。

 

　　按照安信證券此前的研究，上海國企改革以2012-2014年、2014-2016年和2016年至今為時間節點，已經進入了第三個發展階段，如何通過多類型的資本運作方式提高國有企業的競爭力，是第三階段的一大任務和特點。

 

　　在前一輪改革中，上海國資房企采取的路徑是將內部資產重組以實現整體上市或者核心資產上市。綠地控股、光明地產、上海臨港和城投控股，遵循的就是這樣一個路徑。

 

　　從上海本次會議來看，接下來，發展混合所有制經濟被列為工作首位。而在去年年底召開的中央經濟工作會議已經釋放了信號，“混合所有制改革是國企改革的重要突破口”。

 

　　綜合來看，上海的辦法大致歸為三點：一是推進國有企業公司制股份制改革，推動具備條件的企業集團實現整體上市，成為公眾公司;二是加快開放性市場化聯合重組，支持國有企業通過合資合作、戰略聯盟等方式，聚焦產業鏈、價值鏈，與各類所有制企業實施雙向聯合重組;三是推動實施國企股權激勵和員工持股。

 

　　對于已經實現整體上市的房企綠地控股和城投控股來說，混改再進了一步。2017年，這兩家企業已經被選為首批進入上海市員工持股計劃試點7家企業中的2家。

 

　　值得一提的是，上海國資方面已經釋放信息，預計2017年一些重點國企的混改將加快推進，此前的員工持股試點有望繼續擴大事實范圍。

 

　　此外，“一企一策”正在被抓緊落實到上海國資改革的進程中，有媒體報道指出，對于一些改革相對先行的國企，啟動“二次混改”將是今年的重點。另據時代周報記者了解，不少上海國資房企自身已經進入產業結構調整的過程中，比如綠地控股以“大基建、大金融、大消費”為另外重要的驅動力。

 

　　在整個上海國有資產改革中，除了混改，提高國有資產證券化水平，國有集團整體上市或者是上市公司資產注入，也備受投資者關注。

 

　　從目前15家房企的情況來看，除了已經整體上市的企業外，上實發展、市北高新、陸家嘴、中華企業四家正在進行資產整合。典型的案例為上海地產集團旗下的中華企業引入華潤的重組方案。

 

　　而存在資產整合預期的包含了華鑫股份、亞通股份和西藏城投。具體來看，華鑫股份本就是上海儀電集團的上市地產平臺，其大股東華鑫置業目前在上海中心城區擁有約78萬平方米建筑面積的已建成及在建物業，后續有資產注入預期。亞通股份方面盡管盤子較小，但不容忽視的身份是為上海崇明島的地主，崇明大片的土地存在升值的空間。西藏城投除了參與西藏的基礎設施建設之外，公司本身亦在積極對外收購酒店資產強化自身的房地產業務。

 

　　優化國資運營平臺

 

　　“今年，這方面的力度要進一步加大”。上海市國資委主任金興明在2月16日會上表示。其所指的正是開放性市場化聯合重組方面的力度。

 

　　上海國資歷來重視開放性市場化聯合重組，去年更在這一領域動作頻頻。華鑫股份所在的上海儀電系統對喜萬年集團發起了收購、光明地產所在的光明食品集團對新西蘭銀蕨牧場進行收購，當中均以上市公司為平臺進行展開。

 

　　但加大開放性市場化聯合重組力度的邏輯背后，離不開一套更加健全和完善的國資運營平臺運作機制和配套制度。

 

　　實際上，上海是國內最早探索國資投資運營公司的區域之一。2015年初，上海成立上海國盛與上海國際兩家國有資產流動平臺。在持有上市公司股權方面，上海國際是以金融類企業為主，產業為輔，并且劃入的資產 類型相對集中，而上海國盛則是以產業類企業為主。

 

　　目前在平臺運作上，上海交出了不錯的成績表：2016年上海優化國資運營平臺的運營機制，注入價值300億元的國有股權，盤活存量近50億元。

 

　　金興明表示，2017年上海將進一步健全完善國資運營平臺的運作機制和配套制度，推動新一批流動性強、市場價值大的國有股權進入國資運營平臺，組合運用協議轉讓、大宗交易、發行可交換債等方式，盤活存量資產，推進國資有序流動。

 

　　放諸浦東金橋和張江高科，國資運營平臺本就是其先天的優勢。具體來說，浦東金橋的控股股東本就定位于政府功能性業務運行載體，為區級國資流動平臺。張江高科方面亦有成為高科技產業投資商與科技園區集成服務商的任務。兩者本就存在股權轉讓至國資流動平臺的特性。未來如何更好地進行資源優化配置亦是題中之義。

 

　　上海國資手握一手好牌，改革的大幕已經拉開，結果也有待檢驗。

 

　　(文章摘自2017年2月21日《 時代周報(廣州)》 作者：楊靜)

圖片來源：找項目網